滨海旅游度假区是依托海岛、海滩、海岸、海水等滨海资源开发而成的一种旅游目的地，其包含在海岸和离岸水面上开展的全面旅游及休闲娱乐活动。滨海旅游度假区以海洋自然地理资源作为依托，以滨海旅游度假产品为特色，以度假目的地规划为前提，以滨水休闲产业发展为主导，能够满足消费者对滨海度假生活方式的需求，是一个特定的区域。深入研究滨海旅游度假区的特性，有利于我国滨水休闲度假产业的可持续发展；深入研究滨海旅游度假区的产品开发，也有利于我国滨水休闲度假产业的可持续发展。

整体服务品质较高的休闲度假聚集区。滨海休闲综合体是一个聚集综合滨水休闲旅游功能的特定空间，它是一个泛旅游产业聚集区，同时也是一个旅游经济系统，并且有可能成为滨海旅游度假区的一个亮点。

滨海休闲综合体的基础是滨海岸线资源。它融合了水上运动、滨海旅游、水岸商业、滨海度假酒店、滨海综合娱乐这五大核心功能。滨海休闲综合体是滨水休闲产业的聚集体，也是滨海休闲度假生活方式的体验地，同时还是滨海岸线集约型、创新型、优化组合型的度假产品。

一、滨海休闲综合体的开发要素

1、开发条件

综合自然条件而言，当地的温度条件适宜，风力等条件也合适，生态环境良好，水岸的地形多种多样。

地处经济发达地区，拥有邻近客源市场的区位优势，交通进入性较为良好，地域市场具有一定的休闲度假氛围，市场培育所需时间较短，附近有较为理想的城镇可作为游客接待的依托。

2、开发模式

从现状去看，国内滨海型度假综合体的起点比较低，而且开发方面同质化的现象较为显著。通过“让亲水相栖的立体游憩变得丰富，把伴水而生的人文科普挖掘出来，将与水相邻的多元业态进行融合，把水景为先的空间布局进行优化”这四大手段，就能够达成滨海休闲综合体开发的领先地位。

丰富亲水相栖的立体游憩，水体游憩开发在空间方面具有较强的立体性。能够依据三个主要的空间关系来设计滨水游憩设施以及活动。

水体项目方面：“水体”在景观及功能上是项目的核心标识系统以及游憩的目的地。能够设计游艇这类项目，还有帆船、充气船、龙舟等。同时可以开展游泳、冲浪、海钓等水面项目。如果水质清澈度较高，还可以设计潜水、观景潜艇、水下观景馆以及水下雕塑公园等水下项目。高端滨海旅游综合体以游艇为主题，已获得众多开发商的喜爱。目前在国内，开发水平较好的是三亚鸿洲国际游艇会，它以游艇生活为核心，构建了游艇码头、游艇俱乐部、商业步行街、商业以及写字楼等综合性业态。

水空项目：水面上的空间被称为“水空”，它具备凌空游乐以及大尺度观光等多种特征。其中包含水上飞机、水上热气球、水上滑翔伞、水上伞翼、索道等游乐项目。

以此满足绝大部分游客的游憩需要。更为重要的是，对于滨海休闲综合体来说，海岸物业（包括开放式商业、酒店以及私属度假房产等），是能够实现项目价值回报最为关键的开发区域，在所有的项目开发当中都处于最为重要的地位。

二、滨海休闲综合体创意要素

1、挖掘伴水而生的人文科普

人类社会依水而居，在众多滨水区域积淀了厚重人文资源。在开发滨水型创意旅游综合体时，从文化内涵、生活方式、社会背景、历史变迁、自然生态等众多因素去发掘，就能形成独具一格的项目特色。

多数滨海地区拥有古城遗迹，拥有宗教庙堂，拥有殖民旧居，拥有神话传说等诸多人文遗存。要注重对这些历史遗存进行保护，注重对这些历史遗存进行挖掘，注重对这些历史遗存进行利用，把历史元素组织到公共空间里。在此基础之上进行二度创造，从而打造出文创产品。

民俗体验——大面积的水体对于渔业和水生种植业的发展而言是重要条件。我国的沿海地区以及湖泊都拥有丰富的水产资源。在湖区附近，常常会形成鱼米之乡。当地的居民以水作为生存的依靠，由此产生了与内陆平原传统农耕文化不同的生活方式。并且，还产生了诸如赛龙舟、祭河神等独具特色的民俗活动。滨水旅游与当地农业开发相结合，能够有效满足旅游者的参与性要求，还能让滨水旅游产品具备其他旅游地不可模仿的特征。近年来，我国深圳、广州等城市发展的休闲渔业旅游，既对养护渔业资源、保护生态有益处，又能创造就业机会。

2、融合与水相邻的多元业态

滨海休闲综合体项目以亲水驱动力为基础。在与海相关的物业设计里，水是作为驱动因素存在的，而不是项目的目的。投资者最为关注的重点是由水派生出来的相关业态。

水需与相关业态相结合，从而形成一个主题鲜明的新的消费驱动因素。在项目主题定位时，要清晰明确项目地的业态功能，像养老养生、商务会议、休闲度假、高尔夫、游艇俱乐部、度假别墅、主题公园等这些多元业态。要满足消费者的需求，进而形成新的消费驱动力。例如：广东中山盛世游艇会的游艇与商业、酒店、餐饮、高层公寓等多元业态的组合。

3、优化水景为先的空间布局

海外相关调查数据表明，即便针对的是以游艇为主题的滨海创意旅游综合体，旅客大部分时间也是在水岸上度过的。成功的旅游综合体项目，水域大小并非其唯一的评判标准，更重要的是空间、自然与水体关系的和谐。

⑴、增强水体的可接近性

很多滨水区常遭遇潮水和洪水的威胁，并且设有防洪堤、防洪墙等防洪公共设施。这些设施可以运用不同高度临水台地的方式。依据淹没周期，分别设置没有建筑的低台地（如湿地、沙滩），能够允许临时建筑的中间台地（像广场、观景台）以及建有永久性建筑的高台地（主要建筑体）这三个层次。滨水地段进行分层分段处理，实现综合利用。这样做是为了创造出亲水的公共活动空间，并且同时设置亲水设施，以此来增强观水的视野，进而营造出亲水的视觉感受。

⑵、减少干扰的交通组织

外部交通系统不会对水岸线造成干扰，内部交通路网实施人车分流的措施，竭力减少穿越滨水区所带来的交通影响，营造一种令人愉悦的滨河步行系统正逐渐成为一种潮流和大家的共识。与此同时，只有吸引更多的步行者，沿岸的商店和广场才能够提升人气，从而起到推动经济发展的作用。

4、景观最大化的建筑设计

滨水地区一般应突出水面开敞的空间形态特点，避免大量且高密度的开发对滨水地区造成压迫。滨水度假区在开发强度方面，应尽量减少地形改造，其设计要与周围自然环境和谐一致。

⑵、建筑体量的控制方面：建筑高度的控制是按照分区来进行的。总体上呈现出从内部朝着水体依次降低的建筑高度布局态势。建筑的布局既通透又开阔，能够最大限度地利用水景资源。高档物业以及餐饮等商业规划被安排在最靠近水或者水景观最为良好的位置。

三、滨海旅游度假区规划建设滨海休闲综合体的必要性

滨海休闲综合体有助于推动滨海旅游度假区的产业升级，也有助于促进滨海旅游度假区的产业融合。

滨海旅游快速升温，沿海各地政府从北到南都在不同程度地开发海洋旅游资源。然而盐城滨海旅游，我国对滨海旅游产品的开发尚处于初级阶段，存在产品结构单一的问题，产品同质化严重，可替代性较强，无法对游客形成长久的吸引力。进而使得旅游的经济效益也较低。

滨海休闲综合体具备五大核心功能，分别是水上运动、滨海旅游、水岸商业、滨海度假酒店、滨海综合娱乐，它将这些功能融合于一体。此综合体注重对滨水休闲产业链进行开发，也注重滨水休闲产品和营销模式的创新，其目的是实现滨海旅游产业的升级。同时，它还融合了体育产业、文化创意产业、互联网产业、旅游地产等多种产业类型，以实现产业的融合发展。

2、滨海休闲综合体有利于集约利用滨海岸线资源

我国拥有 1.8 万公里的陆地海岸线以及 1.4 万公里的海岛岸线。然而，真正能够用来建设滨海度假目的地的岸线资源是极为稀少的。滨海休闲综合体的主要特点在于滨水岸线的集中化以及滨水休闲产品的聚集化。

滨水岸线的集约化意味着在规划滨海休闲综合体时，要合理运用岸线资源，对综合体的空间布局予以重视，同时注重配套设施的综合利用功能，将岸线土地占用面积进行压缩。尤其在滨海岸线综合商业设施、滨海岸线综合文化设施以及滨海度假酒店等配套设施的建设上，更需依照城市综合体的思路来进行集约化的规划与建设。

滨海休闲产品的聚集化意味着在有限的水域范围内，对各类滨水休闲产品进行合理的布局。要充分运用游艇港的设施，开展诸如游艇、帆船、水上飞机、赛艇、皮划艇、帆板等众多的水上运动项目，以此实现滨海休闲产品的聚集化。并且要将游艇港建设成为游艇俱乐部、海钓俱乐部、潜水俱乐部等各类水上运动俱乐部的集中地。

3、滨海休闲综合体有利于提高滨海旅游度假区核心吸引。

目前我国已开发建设的国家级和省级滨海旅游度假区有 15 个。据不完全统计，除了个别度假区之外，大部分度假区都存在一些问题。这些问题主要体现在特色不突出以及同质化严重方面，尤其体现在对核心吸引物的打造以及文化缺失方面。

滨海休闲综合体能够让滨海度假目的地实现品牌化，让投资运营实现规模化，还能让滨海旅游产品实现创新，以此达成核心吸引力。滨海休闲综合体依托人类的亲水特性，把江河湖海的水资源充分利用起来，对滨海休闲度假旅游产品进行创新，满足消费者“玩水、观水、亲水”的消费需求，让人们能够享受美好健康的滨水休闲生活方式。

4、滨海休闲综合体有利于促进滨海旅游度假区可持续发。

我国滨海旅游经济发展是国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分，如今正迈入崭新阶段。目前，各滨海旅游度假区面临着新课题，即如何推进产业结构优化升级，开发高端海洋旅游新产品，以实现可持续发展。

一个滨海休闲综合体若能取得成功，那么它在提升滨海城市的品牌形象方面能发挥巨大作用，在提供更多就业岗位方面能起到重要作用，在推动休闲度假产业转型升级方面能产生显著影响，在促进滨海旅游度假区可持续发展方面能有着关键意义。对比印尼的巴厘岛、泰国的普吉岛、西班牙的马洛卡岛、美国夏威夷、墨西哥的坎昆等那些国际知名的滨海旅游城市，国内的滨海旅游在发展空间上还有着很大的提升余地。

国外滨水休闲度假综合体开发案例进行分享，其中之一是美国芝加哥海军码头。

芝加哥同时也是美国主要的商品交易中心之一。1833 年建市后，历经一百多年的发展历程。它逐渐发展壮大，最终成为具有世界影响力的大都市之一。

海军码头位于芝加哥的密歇根湖边，且靠近芝加哥市中心，其占地面积为 3.8 公顷。密歇根湖水域面积达 57757 平方公里，湖岸的沙滩看上去与海滩无异。海军码头是芝加哥具有历史意义的建筑物。它于 1914 年开始建设，1916 年开始向公众开放，当时它是世界上最大的码头。在第一次世界大战期间，它是海军训练基地和使用基地；在第二次世界大战期间，它也是海军训练基地和使用基地。随后的几十年里，这个码头一直处于沉寂的状态。1989 年，芝加哥政府投入 15 亿美元对码头进行重新修建。1994 年，码头重新对游人开放。

海军码头从密歇根湖岸向里延伸达 1000 米。这里有摩天轮。这里有旋转木马。这里有电影院。这里有剧院。这里有大小餐厅。这里有各种游船码头。这里甚至还有一个植物温室。这里还拥有一座儿童博物馆。在这里能够享受费里斯转轮带来的乐趣，也能享受旋转木马的乐趣。可以参观芝加哥儿童博物馆，还可以参观地平线舞台。能够去乔比博普小餐馆及爵士乐厅。可以选个露天酒吧坐下来盐城滨海旅游，也可以选个咖啡座坐下来，享受芝加哥码头的迷人风情。还可以乘坐邮轮畅游密歇根湖，能够乘坐快艇畅游密歇根湖，欣赏夕阳西下的美景。

海军码头如今是芝加哥最著名且最热闹的滨水休闲场所。夏季常有很多免费活动和音乐会，尤其在展览馆内，常年都有活动。它已成为芝加哥人消遣的绝佳之地。海军码头具备公园、花园、商店、餐馆等。这里的历史以及美丽景观，深深吸引着外来游客。它也是芝加哥娱乐和会议的首选地之一，年观光人数达 700 万人次。芝加哥海军码头被公认为是芝加哥最迷人的休闲旅游区之一。

芝加哥的岸线长期以来有三个使命，分别是保护密歇根河，推动经济增长，给市民提供休闲娱乐场所。海军码头的设计团队把码头的景观进行了扩大，让它成为了 21 世纪世界级的滨水体验胜地。

中央公园被重新设计，成为了富有活力的城市景观。其中带有喷泉，还有旅游景观。并且在南部尽头构建了一片湿地。南部码头被明显地改造，变成了一条新的走廊，同时增加了漂浮的码头。这样一来，海军码头就朝向了太阳、密歇根河以及芝加哥的地平线。

码头公园因一片连绵起伏的景观而重新焕发生机，此景观围绕着作为码头标志的摩天轮和新莎士比亚剧院而构建。水晶花园被重新称作“仙境”，它是连接码头公园与儿童博物馆的游乐中心。东部尽头的公园与庄严的密歇根河融为一体，这里具备蒸汽浴、冷池、岩石和海滩。

码头景观将海军码头的范围从线型拓展到了多维的旅行线。它建立起了城市与海岸线之间的连接，海岸线与海水之间的连接，以及海水与天空之间的连接。通过把走廊和灯塔与西边的伊琳诺斯大街相连接，并且建造了一套新的空中缆车系统，码头与城市的联系更加紧密了。沿着河边一直前行，直至走到人工岛的尽头，也就是芝加哥河与密歇根湖交汇的地方。在广场上，矗立着一座大铁锚，它是芝加哥号巡洋舰送给海军码头作为纪念的。站在这个位置向湖上眺望，能够看到两道防波堤远远地伸向湖中，它们围成了一个港湾。并且，还有两座灯塔遥遥相对，正在为进出港的船舶指引方位。港湾中有一道石堤横卧着，它把港湾分隔成了内外两个区域。石堤上停满了海鸥，这些海鸥使得石堤变成了一座小小的鸟岛。

海军码头北侧的芝加哥河边，远处有一艘桅杆高耸的仿古海盗船停泊着。在夏日，它会驶向湖中，以便游客欣赏湖光水色，同时游客也能从湖面饱览全城风姿。拐过广场后，就来到了海军码头的南侧，岸边停泊着诸多豪华游艇。码头大道的另一侧排列着建筑，有的有古典格调，有的是现代透明玻璃墙顶，还有的是帆布穹顶。中间有一个大平台，平台上有绿化和雕塑，还建有摩天轮和旋转木马等游乐设施。室外大道边不断分布着露天酒吧和咖啡座。若有兴趣，可购买观光船票，在船上欣赏密歇根湖和烟花表演。

海军码头的设计师们期待与芝加哥的人们一同努力。他们希望实现湖滨地带作为风景观光胜地的愿景，这个愿景是广阔的、创新的、可持续的且可实现的。他们要让湖滨地带成为具有典型芝加哥特色的胜地。

作者（金潮）：滨水休闲产业研究者与实践者

文章来源:https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1744590095&ver=5929&signature=3djHrgbV9kgc5c2-vAP0zfogryzaMYaJJ8kqCVasyChJ-2-xFJ1Gst1XDRA67oNBCgYIEcznkzyIfowT386RRWjR01A3j4ZLBRSx4bDY8GExe4S*5nPaQGfLSjCFAawG&new=1