盐城市住房公积金管理委员会

关于调整住房公积金使用政策的通知

市住房公积金管理中心、各有关单位、住房公积金缴存人：

为认真贯彻落实国家和省、市有关文件精神，进一步支持存款类居民刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，经盐城市第五届住房公积金管理委员会审议，决定对我市住房公积金使用政策进一步调整：

1.支持老旧住宅小区改造，扩大加装电梯提取住房公积金范围。

储户及其配偶均可提取住房公积金，用于支付父母双方现有住宅安装电梯的费用，全体提款人的提取金额合计不得超过该家庭安装电梯实际支付的费用。

2.满足多样化住房需求，扩大住房公积金贷款支持的住房范围。

凡购买、建造、改建或大修自住住房（含别墅），均可申请住房公积金贷款。

3.完善以储户住房公积金缴存额和还款能力为基础的住房公积金贷款额计算方法。

为防止贷款预测存款基数突增，对原按正常存款比例缴存住房公积金的借款人，员工贷款贷款额计算公式修改为“借款人月住房公积金缴存基数×40%×12（=借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）”。同时，若按上述方法计算后续月贷款还款额大于月均住房公积金缴存基数之和的60%时，最高贷款额以月均住房公积金缴存基数之和的60%作为月还款额确定。

4.进一步明确商业对公贷款条件。

借款人申请个人住房商业贷款转为住房公积金贷款时，商业贷款剩余本金不得大于住房公积金贷款贷款额度，原有抵押取消手续确保住房公积金管理中心为商业转公积金贷款第一优先抵押权人。

本通知由盐城市住房公积金管理中心负责解释，自2024年5月1日起执行。

盐城市住房公积金管理委员会

2024 年 3 月 26 日

相关政策解读如下

政策调整背景

为认真贯彻落实国家和省、市有关文件精神，进一步支持存款类居民刚性、改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，盐城市第五住房公积金管理委员会决定对公积金使用政策进一步调整。

政策调整主要内容

（1）支持老旧住宅小区改造，扩大加装电梯提取住房公积金范围。

储户及其配偶均可提取住房公积金，用于支付父母双方现有住宅安装电梯的费用，全体提款人的提取金额合计不得超过该家庭安装电梯实际支付的费用。

（二）满足多样化住房需求，扩大住房公积金贷款支持的住房范围。

凡购买、建造、改建或大修自住住房（含别墅），均可申请住房公积金贷款。

（三）改进以储户住房公积金缴存额和还款能力为基础的住房公积金贷款额计算方法。

为防止贷款预测存款基数突增，对原按正常存款比例缴存住房公积金的借款人，员工贷款贷款额计算公式修改为“借款人月住房公积金缴存基数×40%×12（=借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）”。同时，若按上述方法计算后续月贷款还款额大于月均住房公积金缴存基数之和的60%时，最高贷款额以月均住房公积金缴存基数之和的60%作为月还款额确定。

（四）进一步明确商业对公贷款发放条件。

借款人申请个人住房商业贷款转为住房公积金贷款时，商业贷款剩余本金不得大于住房公积金贷款贷款额度，原有抵押取消手续确保住房公积金管理中心为商业转公积金贷款第一优先抵押权人。

调整政策实施时间

调整后的政策将于2024年5月1日起执行。

政策调整说明

（一）关于扩大加装电梯提取住房公积金范围：为贯彻落实《国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费若干措施的通知》（国办函[2023]70号）和《商务部等13个部门关于促进家居消费若干措施的通知》（商销社发[2023]146号）等文件精神，继续支持城市老旧小区居民加装电梯、改善居住条件，扩大加装电梯提取住房公积金政策支持范围。政策调整后，缴存人及其配偶均可提取住房公积金支付父母双方现有住宅加装电梯费用，但全体缴存人提取总额不得超过加装电梯费用扣除政府补贴后的实际金额。

（二）关于扩大公积金贷款住房范围：为满足储户对大户型住房的消费需求，促进和扩大消费，将参照周边城市规定，取消别墅限制，凡是计划用于居住用途的房屋，均可申请公积金贷款，任何人都可以申请住房公积金贷款。

（三）关于住房公积金贷款额计算方法的改进：为防止出现突然提高缴存基数来增加贷款额的情况，贷款额计算公式由：“借款人月住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）”调整为“借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）”；月均住房公积金缴存基数是指借款人申请贷款时计算的12个月前的平均缴存基数，缴存月数不足12个月的，按实际缴存月数计算平均值。

为全面落实《住房城乡建设部 财政部 人​​民银行 关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金[2015]150号）关于“月还款额与月收入之比上限控制在50%-60%”的规定，明确贷款还款能力上限，防范贷款风险，按照贷款计算公式计算出的贷款额（且不得超过贷款额上限）和按本息等额偿还计算的公积金贷款月还款额应不超过借款人月均住房公积金缴存基数的60%。

例 1：

问：小李，30岁，未婚，员工，按12%的利率连续缴纳两年住房公积金，2022年7月至2023年6月，每月缴存基数3500元，2023年7月至今，每月缴存基数5300元，我计划5月份在盐城东部购买第一套房子，预计房价100万元，请问小李可以申请多少住房公积金贷款？

答：若小李于2024年5月申请一笔住房公积金贷款，贷款期限确定为20年，则其可申请贷款额计算公式为：借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）；即2024年5月前12个月（2023年5月至2024年4月）计算的月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）。其中，月均住房公积金缴存基数为（3500元×2个月+5300元×10个月）/12个月=5000元。按上述公式计算出的贷款额为48万元。 同时，小李的48万元、20年期住房公积金贷款，按等额本息方式每月还款金额为2686.16元（含本金及利息）盐城住房公积金招聘，不超过月均住房公积金缴存基数5000元的60%=3000元，符合住房公积金贷款政策规定。

示例 2：

问：员工小吴24岁，妻子小张22岁，同在一个单位上班，连续三年按8%的比例缴纳住房公积金，2023年7月期间每月缴存基数2800元，2023年7月至今每月缴存基数3400元，我计划5月份在盐城南部购买首套住房，预计房价240万元，请问吴先生夫妇可以申请多少住房公积金贷款？

答：吴先生、吴太太于2024年5月申请住房公积金贷款，贷款期限确定为30年。住房公积金贷款贷款额计算公式为：借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）；即2024年5月前12个月（2023年5月至2024年4月）计算的月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）。其中，月均住房公积金缴存基数为（2800元×2个月+3400元×10个月）/12个月=3300元，夫妻双方月均住房公积金缴存基数为6600元。 按上述公式计算的贷款额为95万元，夫妻一方申请30年期住房公积金贷款95万元，等额本息还款每月需还款4056.66元（含本金及利息），超过月均住房公积金缴存基数6600元=3960元的60%，不符合住房公积金贷款政策规定。

该案例中，最高贷款额按照每月还款3960元计算，确定30年为92.7万元，月还款额为3958.44元，不超过夫妻双方月均住房公积金缴存基数的60%之和，最接近按照计算公式得出的可贷金额。

（四）关于进一步明确办理商转公贷款条件：我市自2022年5月起，开始以担保转贷方式办理商转公贷款业务，允许转贷后剩余商转公贷款不结清，最终形成商业银行、住房公积金管理中心分别为第一、第二优先住房抵押权人。该政策的实施，不仅减轻了购房者还贷压力，也解决了购房者筹集过桥资金的困难。但在当前房价下跌、逾期住房贷款大幅增加的大环境下，住房公积金管理中心作为第二优先抵押权人，在借款人被迫偿还逾期贷款时面临一定风险。本公司《关于进一步加强住房公积金个人住房贷款管理的通知（2023年8月31日征求意见稿）》提出，“对于抵押担保盐城住房公积金招聘，确保住房公积金贷款抵押权为第一优先、优先偿付。” 因此，对商对公贷款的条件是明确的：办理商对公贷款后，必须结清原有的商业贷款。

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