盐城市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金使用政策的通知市住房公积金管理中心、各有关单位、全体住房公积金缴存人员：为认真贯彻落实国家、省、市有关文件精神，进一步支持缴存人员刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，经盐城市第五届住房公积金管理委员会审议，决定进一步调整我市住房公积金使用政策：1.支持老旧小区改造，扩大加装电梯住房公积金提取范围。缴存人员及其配偶可在父母双方现有住宅内提取住房公积金支付加装电梯费用，全体缴存人员提取金额合计不得超过该家庭加装电梯实际支付金额。2.满足多样化住房需求，扩大住房公积金贷款支持的住房范围。 凡购买、建造、装修、大修自住住房（含别墅）者，均可申请住房公积金贷款。3.根据储户住房公积金缴存情况和还款能力，改进住房公积金贷款额度计算方式。为防止贷款缴存基数突增，对按正常缴存比例缴纳住房公积金的借款人，员工贷款贷款额度计算公式由“借款人月住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）之和”调整为“借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）之和”。 同时，按上述方法计算的月贷款还款额大于月均住房公积金缴存基数总和60%的，最高按月均住房公积金缴存基数总和的60%作为月还款额确定贷款额度。四是进一步明确商转公贷款办理条件。借款人将个人住房商业贷款转为住房公积金贷款时，商业贷款剩余本金不得大于其住房公积金贷款的贷款额度。申请商转公贷款办理住房公积金贷款后，须结清原商业贷款，并办理原抵押注销手续，确保住房公积金管理中心为商转公贷款第一优先抵押权人。本通知由盐城市住房公积金管理中心负责解释，自2024年5月1日起执行。盐城市住房公积金管理委员会2024年3月26日

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政策调整背景 为认真贯彻落实国家和省、市有关文件精神，进一步支持储户刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经盐城市第五届住房公积金管理委员会审议，决定进一步调整我市住房公积金使用政策。 政策调整主要内容 （一）支持老旧住宅改造，扩大加装电梯住房公积金提取范围。储户及其配偶可以提取住房公积金用于支付父母双方现有住宅加装电梯费用，全体提取人提取金额合计不得超过该家庭加装电梯实际支付金额。 （二）满足多样化住房需求，扩大住房公积金贷款支持的住房范围。凡是购买、建造、装修、大修自住住房（含别墅）的，均可申请住房公积金贷款。 （三）完善以储户住房公积金缴存额和还款能力为基础的住房公积金贷款额度计算方法。为防止突然提高缴存基数套取贷款的行为，对按正常缴存比例缴纳住房公积金的借款人办理员工贷款的贷款额度计算公式，由“借款人月住房公积金缴存基数总和×40%×12（月）×贷款期限（年）”调整为“借款人近12个月月均住房公积金缴存基数总和×40%×12（月）×贷款期限（年）”。同时，按上述方法计算出的月贷款还款额大于月均住房公积金缴存基数总和60%的，以月均住房公积金缴存基数总和的60%作为月还款额确定最高贷款额。

（四）进一步明确商转公积金贷款条件。借款人将个人住房商业贷款转为住房公积金贷款时，商业贷款剩余本金不得大于住房公积金贷款贷款额度。申请商转公积金优先抵押的住房公积金贷款后，须结清原商业贷款并办理原抵押注销手续，确保住房公积金管理中心为商转公积金贷款第一优先抵押权人。 调整后政策实施时间 调整后政策自2024年5月1日起实施。 政策调整相关说明 （一）关于扩大加装电梯提取住房公积金范围：为贯彻落实《国务院办公厅转发国家发展改革委关于恢复和扩大消费若干措施的通知》（国办函〔2023〕70号）、《商务部等13部门关于促进家居消费若干措施的通知》（商销办发〔2023〕146号）等精神，继续支持城市老旧小区居民加装电梯，改善居住条件，将加装电梯提取住房公积金政策支持范围扩大至个人及夫妻双方父母自住住房加装电梯。 政策调整后，储户及其配偶均可提取住房公积金，用于支付父母双方现有住宅加装电梯的费用，但全体储户提取金额合计不得超过扣除政府补贴后实际承担的安装费用份额。（二）关于扩大住房公积金贷款支持的住房范围：为满足储户对大户型住房的消费需求，促进和扩大消费，我市参照周边城市规定，取消对别墅的限制，凡是具有居住规划用途的房屋均可申请住房公积金贷款。

（三）关于改进住房公积金贷款额计算方法：为防止出现此前通过突然提高缴存基数来增加贷款额的情况，贷款额计算公式由：“借款人月住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）”调整为“借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）”；近12个月月均住房公积金缴存基数是指借款人申请贷款时计算的12个月前的平均缴存基数，缴存不足12个月的，按实际缴存月数计算平均值。 为深入贯彻落实《住房城乡建设部 财政部 人​​民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金[2015]150号）关于“月还款额与月收入比例上限控制在50%-60%”的要求，明确贷款还款能力上限，防范贷款风险，按照贷款计算公式获得的贷款额（且不超过贷款额上限）与按等额本息计算的公积金贷款月还款额，不得大于借款人月均住房公积金缴存基数之和的60%。例1：问：小李，30岁，未婚，员工，已连续两年缴纳住房公积金，缴存比例为12%。 2022年7月至2023年6月，月供基数为3500元，2023年7月至今，月供基数为5300元。他计划5月份在盐城东部购买第一套房子，预计房价100万元。小李可以申请多少住房公积金贷款？答：假如小李于2024年5月申请住房公积金贷款，贷款期限定为20年。他申请的贷款额计算公式为：借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）； 即：2024年5月起12个月前计算的（2023年5月至2024年4月）月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）。

其中，月均住房公积金缴存基数为（3500元×2个月+5300元×10个月）/12个月=5000元。按上述公式计算出的可贷金额为48万元。同时，小李的48万元、20年期住房公积金贷款，每月等额本息还款额为2686.16元（含本息），不超过月均住房公积金缴存基数5000元=3000元的60%，符合住房公积金贷款政策规定。例二：问：员工小吴今年24岁，与其妻子小张今年22岁，两人在同一单位工作，已连续三年缴纳住房公积金，缴存比例为8%。 2022年7月至2023年6月，月供基数为2800元，2023年7月至今，月供基数为3400元。计划5月份在盐城南区购买首套住房，预计房价240万元。小吴夫妇可以申请多少住房公积金贷款？答：若吴先生夫妇于2024年5月申请住房公积金贷款，贷款期限定为30年。住房公积金贷款可贷金额计算公式为：借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12（月）×贷款期限（年）之和； 即2024年5月前12个月（2023年5月至2024年4月）月均住房公积金缴存基数×40%×12（个月）×贷款期限（年）。其中，月均住房公积金缴存基数为（2800元×2个月+3400元×10个月）/12个月=3300元，夫妻双方月均住房公积金缴存基数为6600元。按上述公式计算可贷金额为95万元。

夫妻一方申请公积金贷款95万元，期限30年，每月本息等额还款额为4056.66元（含本金及利息），超过夫妻一方月均住房公积金缴存基数6600元=3960元的60%，不符合住房公积金贷款政策规定。该情况下，以月还款额3960元为基准，将最高贷款额反推盐城住房公积金招聘，确定为30年92.7万元，每月本息等额还款额为3958.44元，不超过夫妻一方月均住房公积金缴存基数之和的60%，与按计算公式得出的贷款额最接近。 （四）关于进一步明确商转公贷款办理条件：我市自2022年5月起，以抵押转贷方式开展商转公贷款业务，允许转贷后剩余商转公贷款继续结清，最终形成以商业银行和住房公积金管理中心分别作为第一、第二优先住房抵押权人的组合贷款。该政策的实施，不仅减轻了购房者的还款压力，也解决了购房者筹集过桥资金的困难。但在当前房价下跌、逾期住房贷款大幅增加的大环境下，住房公积金管理中心作为第二优先抵押权人，在借款人被迫偿还逾期贷款时存在一定风险。 同时，住房城乡建设部住房公积金监管司发布的《关于进一步加强住房公积金个人住房贷款管理的通知（2023年8月31日征求意见稿）》提出了“对实行抵押贷款担保方式的，确保住房公积金贷款抵押贷款优先、先还贷”的要求，因此明确办理商转公积金贷款的条件为盐城住房公积金招聘，办理商转公积金贷款后，必须先结清原商业贷款。

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