纳税人记者 龚胜洲

近日，江苏盐城市居民张玉明向媒体举报，盐城市海英控股集团有限公司（下称海英集团）原董事长周某东及相关负责人在未经公开宣告、在部分员工反对的情况下，将价值30多亿元的兰州丰泉环保电力有限公司（下称兰州丰泉）、咸宁中德环保电力有限公司（下称咸宁中德）等5个优质垃圾发电项目的控股权，与扬中新天地房地产项目进行互换。此举被指暗箱操作，或造成国有资产重大流失……

置换房产评估价虚高背后另有隐情

张玉明反映，扬中新天地商业地产项目成交价格严重虚高。张玉明提供了镇江恒信土地房地产评估有限公司出具的《评估报告》（镇恒评报字[2021]024号），报告显示，该房产项目涉及住宅572套，总建筑面积66969.05平方米，参考原销售均价11023.79元；公寓89套，总建筑面积6623.39平方米，参考原销售均价7096.06元；商铺974套，总建筑面积145047.71平方米，平均评估价17925.13649元；地下停车位1777个（注：无参考，故不统计）。 评估总价为3,134,459,200.00元。

扬中新天地售楼海报（受访者提供）

为证明房产评估价被虚高，张玉明提供了新天地商业地产项目业主（开发商自营期）2020年（注：有效期至2020年底）发布的销售海报，海报显示住宅挂牌价（促销价）为7488元/㎡，而该项目原销售人员称实际成交会比原价低8%左右。

“以住宅物业为例，海鹰集团原董事长周某东找的第三方公司对价格进行了尽职调查，发现是9600元/平方米，建议降价。但2021年实际置换时，评估均价却高达10800多元/平方米。评估依据是开发商3号楼此前市场销售均价为11201.98元/平方米，8号楼销售均价为11023.79元/平方米（成交时间和付款证据不清），实际成交价也高达10800多元/平方米。这样的置换让人无法理解。”张玉明说。

“商铺评估价也是以已签约但未付款的一层商铺（内圈）为准，16个商铺面积793.08平方米，总价23975711元，有签约但未实际付款，销售合同均价为每平方米30231.138元。至于小区物业是否与商铺一样属于虚假销售，疑点颇多。”张玉明补充道。

据记者了解，该开发商的首套住宅销售均价达到每平方米1.1万多元，与多位前销售人员所说的价格相差较大，数量上也存在出入。

新天地地产一位前销售人员称，“这里是老城区，房价普遍没有新城区高，距离我们项目不到500米，同期开发的小区房价都在7000元左右，都是纯住宅区，环境比这里好多了，我们的项目实在没什么竞争力，所以在这里卖房赚不了多少钱。”

安居客信息显示，2022年，扬中市老城区新建住宅价格普遍在6500元至8200元/平方米之间，新城区新建住宅价格在7800元至10600元/平方米之间。

记者请经纪人（原新天地房产销售员，现自己开中介公司）以买房的名义带他去看房子。经纪人介绍，“天熙1号（指新天地5层以上住宅部分）13层8000元/㎡，30层7800元/㎡，这是当时的价格，当时全款9.3折，2021年12月19日卖出的住宅9000元/㎡，特价房、公寓楼，70平米以上，6000-7000元/㎡，顶楼住宅2021年1折，2022年有7400元/㎡的房子。”

经纪人介绍的三处房源均为安置房，记者尝试要求经纪人介绍一套市场出售的房子，但经纪人并未回应。

扬中新天地商业地产项目困境

资料显示，扬中市为省辖县级市，由镇江市代管，位于镇江市丹徒区阳山东侧长江中，又名海豚岛、太平岛、江洲岛、扬中岛，总面积332平方公里，陆地面积228平方公里，常住人口31.61万人。据介绍，扬中市目前拥有吾悦广场、时代广场、雨润国际广场等8个以上大型商业综合体，营业面积超过200万平方米盐城，商业综合体处于超饱和状态。

海英集团（东亭环保）股权转让协议（受访者提供）

一位从新天地商圈搬迁过来的住户说，扬中虽然户籍人口31万，但实际人口不到20万。由于扬中是江心孤岛，交通不便，十多年前没有桥的时候，人们出行都要坐渡船，所以很多人在外经商打工，外出求学的年轻人更是少之又少。

“扬中新天地商业综合体是扬中市金源博大置业有限公司于2015年开发的房地产项目，占地面积约80亩，建筑面积约30万平方米，位于扬中市扬子中路与前进北路交汇处。项目于2017年7月竣工并同期推向市场，但我们直到2021年11月才拿到房子。”一位姓孟的拆迁户说。

据一位曾在新世界商业项目租售中心工作过的工作人员介绍，目前，除工人房、拆迁户和建筑商的债务抵押房外，其余商业地产基本处于零销售、零投资的状态。

记者发现，扬中市商务局于2022年6月22日在扬中市政府网对网友担忧的回复为：“因扬中金源新天地购物中心1至4层C、D区公共区域消防标准不符合标准，具体开业时间暂不能确定，具体开业时间请咨询新天地购物中心商业管理公司。”商务局的回复与张玉明反映的情况一致。

多套公寓无法转让成为问题房

张玉明说：“新天地商业区50%的资产无法办理过户手续，成为问题物业，海鹰集团（东亭环保）成为受害者。该地产项目572套住宅仅转让一套，89套公寓转让72套，974间商铺仅转让一半，C/D区（占商铺总面积50%）因消防不合格不符合过户条件。即便是这样的资产，评估价值也达到31亿多元，最终成交价也超过31亿，整体包干没有享受到一分钱的优惠，令人费解。海鹰集团还是要继续追加投入，却不敢低价出售，低价出售会爆炸，会牵连一堆人。”

记者以投资者身份，与海英集团（东亭环保）扬中新世界项目部运营及招商人员进行了沟通。

新天地项目招商工作人员称，“这个商业地产项目被海鹰集团旗下的几个垃圾发电厂取代，31亿国有资产闲置（福建还有3栋别墅），现在卖不出去，招商也招不到人盐城，让人很着急。”

扬中新天地房产转让统计表（受访者提供）

“扬中是小县城，人口分散，地段好的商铺都被拆迁户选上了。但楼盘开发了七八年，消防一直达不到标准，商业综合体难管理，楼盘也不好。这块楼盘被我们国企收购了，开发商早跳楼了。”新世界招商工作人员解释道。

该工作人员强调，扬中不像盐城，号称有30万人口，实际人口只有20多万，“老百姓买房有优惠，但房地产项目是按评估价成交，没有优惠，如果被上级查处，肯定会出大问题的。”

某上市公司尽职调查数据汇总表（受访者提供）

而据记者了解，此次置换房产的一方海鹰集团（东亭环保）原控的五家垃圾发电厂则是另一番景象：一家北京上市公司（分别在A股和港股上市）于2023年启动对海鹰集团曾经控制的五家垃圾发电厂的收购程序。上市公司启动收购时，财务尽职调查显示，海鹰集团（东亭环保）原控的五家垃圾发电厂2021年总资产30.872755亿元，营业收入44.46919亿元，净利润15.26084亿元。

周某东入职海鹰集团疑似量身定制

海鹰集团官网显示，该公司成立于2012年，由盐城市海鹰实业发展集团有限公司全资控股，注册资本50亿元，主要负责盐城市城东、城北区域（亭湖区辖区内）的开发经营、城市基础设施及政府授权的重点投资建设项目的投融资、建设和运营管理，政府授权的国有资产及国有股权的经营管理和资本运营，政府委托的城市经营性资产及准经营性资产的运营，非经营性资产的管理，保障性住房的开发和服务等。

张玉明介绍，海英集团虽然是市属企业，但实际隶属于盐城市亭湖区政府管辖，主要管理人员由区政府任命。2019年11月，亭湖区政府办公室副主任周某东带着4人（自称5人工作组）进入海英集团，排挤了中英、捷英环保科技（即五家垃圾发电厂的控股公司）的管理团队。2019年12月5日，入驻不到一个月，周某东成立以自己为董事长的“江苏东亭环保科技有限公司（以下简称：东亭环保）”，从海英集团手中独揽五家垃圾发电厂的控制权，由东亭环保独立管理。2021年8月，周某东兼任海英集团董事长，直至2022年8月调任。

根据多份会议纪要，2019年12月24日会议纪要重点将中德（中国）环保有限公司等公司（5个垃圾发电厂股东）、海英集团的股权分割及具体核算结算工作提上工作日程；2020年1月13日会议纪要批评审计公司对接审计速度慢，要求加快进度；2020年10月10日会议纪要强调加快启动兰州丰泉、咸宁中德与扬中新天地商业地产等5个垃圾发电项目的控股权互换工作。2021年12月29日，三方股权互换交易合同正式签署。

消息称，2022年8月，扬中新天地商业地产转让前，周某调任亭湖区边仓镇任党委书记，2024年3月29日，周某调任亭湖区教育局局长。

诡异的是，确认已获批准的《关于海英公司将杰英、中英债权转让给东亭公司及部分债权转为股权的报告》的日期为2020年6月17日的《文件审查卡》，疑似为重新出具的《审查卡》，因为海英公司、杰英公司、中英公司与东亭环保的债权转让协议签署日期为2019年12月31日，即东亭环保成立后25天。

海鹰公司内卡审核及使用情况（受访者提供）

“海英集团是政府投融资平台公司，重大交易、投资需履行公示程序。为规避公示程序，周某东于2019年12月5日成立‘东亭环保’，自任董事长。12月31日，海英公司向盐城环保科技园管委会提交了《关于江苏杰英环保科技有限公司、江苏中英环保科技有限公司债权转让给江苏东亭环保科技有限公司及部分债权转股权的报告》（盐海英发[2020]53号）。在管委会没有统一精神、区委区政府没有批准的情况下，当天就签署了四方《协议》，将海英集团旗下兰州丰泉、咸宁中德等5个垃圾发电项目的控股权转让给东亭环保，而他本人也担任东亭环保董事长。 “我公司聘请了中德环保董事长一职，为东亭环保、中德公司、扬中市金源博大置业有限公司签署三方股权置换协议做好了准备。”张玉明说。

海鹰集团一位不愿透露姓名的员工告诉记者，“周某东加入海鹰集团两年多的时间，好像只做了一件事，那就是用五家优质的垃圾发电厂换取扬中新天地商业地产的不良资产。”

“有理由怀疑周某东的角色身份转变是为他量身定制的。”张玉明质疑。

据了解，举报人张玉明的胞兄张曙光是海鹰集团前董事长、创始人。

针对民众对换股交易的投诉，记者5月22日分别致电海鹰集团现任负责人刘某和原董事长周某。刘某称来晚了，不了解情况，要报上级批准后才会回答；记者多次致电周某均无人接听，并发采访短信，截至发稿时仍未得到回复。

编辑：吴江波 孙柱国

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