天津滨海讯（记者张广艳报道、李楠拍摄）烂尾项目变身新兴产业园，找到了新定位，“进驻”新企业，逐步做深产业，形成生物医药集群；闲置工业园变身集生物研发、高端制造于一体的综合产业园区……

推动存量资产资源有效利用，把沉寂资产变成优质资产、把闲置产能变成新的优质产能，是区域高质量发展的关键。滨海新区针对不同类型的存量资源，深挖潜力、统筹盘活，推动形成一批各具特色、针对性强的盘活项目。记者近日走访天津港保税区天宝智谷生物医药产业园和天宝工业厂房项目，对盘活园区“存量”、激活产业“活水”的问题，找到了不同的具体答案。

天津天海新域生物科技有限公司

聚焦产业升级，迈向“新”

在位于天津港保税区的天津天海新域生物科技有限公司，记者看到，整洁明亮的实验室里，身着白大褂的年轻科研人员正在紧张地开展新的科研项目。“我们专注于神经系统自身抗体、试剂研发和诊断服务，目前公司已研发出100余种针对自身免疫性脑炎、重症肌无力、老年痴呆、脑卒中等神经系统疾病辅助诊断的检测试剂盒。”天津天海新域生物科技有限公司总经理陈景山说。

天津天海新域生物科技有限公司

天津天海新域生物科技有限公司

在陈景山看来，滨海新区生物医药产业的集聚效应和雄厚的产业基础，为科研创新提供了沃土。公司所在的产业园区凭借良好的产业政策和精准的配套服务，正吸引着越来越多的创业者。“随着业务的不断拓展，企业在发展过程中需要大量的生物医药人才资源，我们选择将企业落户天宝智谷，在研发、政策支持等方面给予了我们很多便利。”陈景山说，“近年来，保税区聚集了众多生物医药企业，培养了一大批优秀的生物医药人才，因此，当企业有人才需求时，可以迅速匹配到相应的人才。同时，保税区为人才提供了大量的资金支持，园区也为企业提供了包括房租减免、知识产权对接、共享会议空间等服务滨海，这些都促进了企业的发展。”

陈景山提到的产业园，就是天宝智谷生物医药产业园。整个产业园以生物医药健康产业为核心，包含药物研发、医疗器械、医疗技术、医疗服务四个细分产业，建有“国家级众创空间”、“市级孵化器”、“知识产权工作站”、“政府服务工作站”。园区聚集科技型中小企业9家、初创企业5家、国家高新技术企业5家、瞪羚企业1家、专精特新企业1家。产、学、研、销的氛围逐渐形成，企业间生态循环逐渐建立，成为保税区生物医药健康产业公认的首选平台。

事实上，天宝智谷生物医药产业园原本是华旗信息在保税区空港区开发建设的自用型工业园，但由于公司经营不善，中途退出，导致项目荒废，资产闲置。

从烂尾楼到明星园区，天宝智谷是如何起死回生的？据了解，在天津港保税区管委会的指导下滨海，天宝基础设施公司按照天宝控股集团整体振兴思路，结合区域重点发展产业进行产业研究和精准定位。项目本身紧邻中科院工业生物研究所，研究所拥有丰富的研发资源和成果转化需求，生物医药产业又是区内重点发展产业。通过深入研究产业政策，充分分析论证，摒弃原有的地产思维，选择深度融入区域产业发展，以生物医药、大健康产业为主题，进行专业平台建设和有针对性的招商引资，打造现代化高科技产业园区，变“负担”为“财富”。

“现在定位明确了，下一步就是解决转型难题，而首要任务就是打造适合产业发展的载体。我们将对未完成的产业园区进行再投资改造，完善园区配套设施，解决制约生物医药企业入驻的总体环评、用电负荷等‘瓶颈’问题，为企业提供生产、居住、办公、成长的全方位解决方案，切实增强企业与区域之间的黏性。”天津天保基础设施有限公司党支部书记、董事长、总经理侯海星说，园区正加快构建适应生物医药企业发展的良好生态，搭建企业信息共享平台、创业孵化平台、政府服务平台，整合园区内医药实验平台、技术资源等富余产能，促进企业间合作互补，增强企业间黏性。

但随着近年来园区满负荷运转，也出现了发展受到一定空间限制和影响等新问题。针对此，天保基建公司着手开创“政府搭台、企业运营”的新模式，立足自贸试验区、综合保税区的多重资源优势和产业基础，以保税区“十四五”规划确定的主导产业发展方向为引领，以生物医药为主题，通过产业升级改造，盘活区域内低效闲置土地，打造生命科学产业转型示范区，通过一揽子创新实践，推动区域生物医药产业高质量发展，推动区域资产盘活取得更大成效。

旧厂房改造为综合工业园

距离天宝智谷生物医药产业园不远的天宝工业厂房也呈现出积极向上的发展势头。不过，这是一座运营了17年的老厂房，此前由于园区设施老化、市场因素等原因，客户不得不大规模退租，几年前这里的出租率一度跌至不足50%。

一边是土地使用“瓶颈”紧迫，一边是闲置厂房“晒太阳”，这无疑迫使管理者考验自己的能力和智慧。“当时，我们的厂房已经不符合市场要求，正在被市场淘汰。”回忆起当时的场景，天津天宝建设发展有限公司总经理王江告诉记者，“我们意识到了问题，从2019年开始，就有计划、有针对性地对整个厂区软硬件进行升级改造。比如在硬件方面，我们陆续升级了消防系统、更换了电梯、增加了电力容量。同时，我们还与天宝能源公司合作，在厂区屋顶规划实施分布式光伏，打造‘绿色低碳园区’。”

厂房升级改造不仅提升了资产价值和竞争力，也为入驻企业提供了良好的发展环境，有助于盘活闲置厂房。指着眼前崭新的厂区，王江笑着说，“经过升级改造，园区从传统工业厂房，转型成为集生物研发、高端制造为一体的综合性产业园。同时，我们积极响应国家绿色发展战略，推动园区向更加环保高效的方向转型，现在看来，效果十分显著。2023年、2024年，还将新增两家租赁公司，租赁面积近1万平方米。目前，园区整体盘活率已达91%。”

老厂房改造让入驻企业有了更直接的感受。“我们和天宝建设公司合作多年，2022年帮我们解决了一直困扰我们的厂房设施使用问题。目前我们位于天宝工业厂房的三期项目已经投入运营，两台进口凝血设备仪器已实现国产化，未来我们还将引进多款新一代仪器产品。”天津Stago公司相关负责人说。

据了解，法国Staco是全球体外诊断行业知名的专业公司，致力于血栓和止血研究。天宝建设公司此前为其打造定制了一期、二期工厂。2022年，天宝建设通过“‘零距离’问企业需求”大走访活动，对Staco定制工厂的设施设备进行了全面“体检”，并为Staco解决了路面下沉等难题。同时，在回访中得知Staco计划在欧洲以外设立凝血设备生产线后，天宝建设主动对接，积极提供专业建议和解决方案。最终，Staco三期项目落户天宝工业厂区。

事实上，Staco只是天宝工业厂房项目有效盘活闲置资产的一个缩影。目前，项目不断夯实工业园市场化运营机制，实现稳定优质的租金收入，并不断探索工业物业管理、绿色能源服务等，打造新的业务增长点。如今，园区内已有12家租赁公司，涵盖医疗器械生产、生物技术服务、航空配件维修、5G芯片滤波器研发制造、智能系统研发测试等行业。

打造生物医药产业孵化器+加速器双引擎驱动的新型产业运营模式，实现由“园区运营”向“产业运营”转变，开辟差异化盘活路径；工厂升级改造，探索工业物业管理、绿能服务等，形成工业地产“招-投-建-运”一条龙服务模式……天宝智谷生物医药产业园与天宝工业工厂项目的盘活路径不尽相同，但目标一致。在推进资产盘活工作中，明确主题定位，真正把“新酒”装进“旧瓶”，促进存量资产运营效益最大化。

天宝工业厂房

天宝工业厂房

如今，滨海新区盘活闲置资产的案例比比皆是。新区国资委相关负责人表示，未来滨海新区将持续推进资产盘活工作，严格落实既定盘活标准，创新盘活方式，精心谋划盘活路径，实施重点资产盘活“作战方案”，提高资产盘活利用效率，确保资产盘活利用有成效、有效率，用“真金白银”推动相关工作稳步有序推进。

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