2024 年 10 月 1 日开始，盐城的楼市迈入了新的时代。国家房地产双轨制正式出台，这使得楼市的客户出现了极为严重的两极分化现象。

▉客户群体分类明显:

1、改善客户

购房客户呈现两极分化的态势。纯改善客户与置换客户实际上有着不同的诉求。四代住产品已在很大程度上区分了刚需群体和改善群体。

终极纯改善客户认为，200 平属于入门门槛，总价在 350 万以内。

老房置换的顾客当下倾向于面积在 170 到 190 左右的。价位大多在 250 到 300 左右。

四代住以 139 - 143 的户型开始起步，这类户型属于改善盘的入门户型，与刚需盘区分开来。像铂府、悦麓书院等都是以这个面积段作为起步。尽管这个入门户型的总价比较低，然而在改善盘中，它却是最不受欢迎的户型，相反，最受欢迎的是 200 左右面积段的四代住户型。

2、刚需客户:

刚需客户会在 0.5-1.2 这个价位范围内保持固定。价格的区别主要在于区位地段的不同。

目前刚需客户大多在二手房领域活动。很多情况下，以更低的价格能够在二手房中买到比一手房更好的地段以及更完善的配套。

3、客户心理变化:

一线城市喜报不断。一二手市场呈现回暖态势。然而，实际上全国众多城市的众多客户仍处于持币观望的状态。

改善客户有很多考虑，这些考虑基于未来，包括市场产品越出越好，他们也在观望。

很多刚需客户处于观望状态。原因在于盐城，目前市场主要在宣传低密度改善以及四代居住产品。他们认为刚需住宅还会下跌，所以还想等待捡漏的机会。

▉未来市场预期:

1、改善群体

对于改善客户而言，四代住的供应量不会像上一波牛市那样集中出地。地方政府在上一波市场中已经汲取了足够多的经验教训。国家政策对于出地的要求是以销售来确定土地，即已经卖出了多少存量住宅，才能对应地出多少土地。

悦达铂府、悦麓书院这类位置的土地已不多。像串东从盐渎路万科往北数，其存量土地并不多。对于全市的改善客户而言，核心区位的存量土地相对稀缺。

四代居住，容积率较低，得房率在 100%以上，处于核心板块位置，物业能提供可持续的良好服务质量，我个人认为这四项核心指标缺一不可。

铂府项目和悦麓书院项目的区位、周边配套以及空间环境，未来的开发建设质量，客户圈层和物业服务保障。我认为悦达在这些方面更强，因为它是市属第一大国企开发楼盘并深耕板块。

悦达铂府位于悦达总部附近。康养医院在周边，体育健身场所在周边，历史文化街区在周边，核心商圈在周边，交通枢纽也在周边，其区位优势较为明显。

而悦麓书屋主打学府改善，前面的文章有详细介绍。

盐城核心改善学府“悦麓书院”规划公示

2、刚需群体

这里的刚需群体包含刚改群体。除了四代住楼盘的群体之外，其他群体都可基本称之为刚刚需群体。

刚需购买住宅，其核心属性为居住属性。居住属性的核心是板块位置。

曾经学区具有很大的影响力。然而到了如今，在我看来，学区已不再是购房者需要重点考虑的因素之一，甚至可以完全不用考虑。像城东城南那些成熟的板块，学校基本上都差不多。学区作为上个时代用来割韭菜的利器，已经完全从历史舞台上退了下来。

刚需群体除了有上个时代遗留下来的一手房楼盘之外，目前二手房是最火热的购房途径。

买这些刚需刚改产品，一手的盘很多是现房，二手更不用说。

买这些房子你能够运用成熟的公式。在买房之前，你需要自己清晰地去感受你未来将要选定的生活。

上班的路线，送娃的路线，去商场超市的路线，去公园的路线，甚至急救去医院的路线。只要是你很注重的，你都要去尝试一下。接着你再去查看小区环境，了解物业情况等等。

3、市场变化

盐城市场从现在开始，大概率进入到一个阶段。这个阶段是缓慢逐步回暖的，但仍有大量客户在持币观望。

其实四年压缩的客户存量是比较可观的。房东与客户之间的博弈早就已经开始了。已经过去了四年，那些真正缺钱的房东早就已经破产了。那些处于恐慌状态而抛房的房东会取消挂售。那些比较悲观的房东会继续割肉。市场要止跌回升是需要时间的。

参考历史可以得知，资本市场从其他投资获取获利盘并转而流入楼市，这一过程基本上至少需要一年半的时间。

互联网的记忆转变需要时间。因为上一波周期下跌得非常惨烈，所以要转变大众的思想，这通常需要正常的三到六个月以上的时间。

地方政府正在进行化债工作，要启动一些暂停施工的基础设施以及配套工程，至少是需要时间的。

▉网友提问:

1、最近有人咨询现在能不能置换。

现在是置换的好时机。国家政策的作用可以概括为止跌回稳。止跌这一效果是给房东看的，而回稳这一效果则是给客户看的。

所以，你进行置换的话，在买房时就能处于低位。这样一来，贷款的总额也会少一些，这其实是一个很容易通过计算得出的数学题。

2、二手房价能回调多少呢

这个回调的情况很难说清楚。我只能给出一个比较乐观的直觉，大盘大概会回调 15%到 20%，而有些处于核心位置的回调可能会达到 30%。这样的回调大概率能够覆盖你的购房成本，差不多就可以了。这种回调本质上是新旧动能在进行博弈，与外贸有关，也与内需有关。如果最终有救市政策出台盐城，基本上可以缓解中产的债务压力，释放出购买力。

定了，重启大基建提振内需？

3、判断依据:

博主的很多判断是以国家最务实的政策结果为导向的，是想要在国家想要解决的问题方面进行思考和判断。

因此，最后我总结一下我个人对于未来房地产市场的展望。

国储专项资金对城投系国储收房起到保障作用。像盐城换新购属于国储的范畴，开发区收购民营企业楼盘也属于国储地产。

未来刚需房产超跌的部分回调到位以后，就很难再进行炒作了。国储产品能够稳定刚需市场的价格，这才是最终的国策中起到止跌回稳作用的“稳”字所体现的意义。

四代住作为房地产双轨制的其中一轨，起到了激活市场的作用，它是房地产激活市场的基石。

房地产存在双轨制，其本质在于让有刚性需求的人能够买得起普通住宅，同时也让富有的人有房子可以进行投资。

国内开展供给侧改革，使得房地产以及与之配套的工业生产能力再度焕发出活力。楼市消费重新对国家发展起到了支撑作用。通过这一改革，打通了国内经济大循环中的堵点和难点，成功解决了关税战、金融战所带来的经济影响。

破局与新生：盐城楼市潜力巨大

2025年盐城楼市应有操盘的逻辑

文章来源:https://www.toutiao.com/article/7495926032160866826/?