盐城市的建军路属于老城区的核心地段。近些年来，它被纳入了城市更新以及产业升级的重点区域。接下来从规划背景、投资方向、项目布局还有潜在影响等方面展开分析，以供参考。

一、规划背景与战略定位

1.城市更新需求

建军路沿线曾是盐城传统商业中心，但

盐城面临着设施老化的问题，面临着业态陈旧的问题，还面临着人口外流的问题。在 2021 年，盐城提出了“老城复兴”计划。其中，建军路被定位为“历史文化轴+现代服务业集聚区”。该计划旨在通过改造来提升城市形象，同时提升经济活力。

2.区域协同发展

盐城“十四五”规划提出了“一主一副两核多节点”的空间布局。其中，建军路所在的亭湖区肩负着主城功能升级的任务。亭湖区与城南新区相互补充，共同推动消费、文化、居住功能的融合。

二、重点投资方向与项目分析

1.商业业态升级

建军路文商旅街区

规划并打造沉浸式的消费场景，将首店经济和夜间经济引入其中，对八佰伴、金鹰等传统商场进行改造，同时把竹林大饭店（复古主题街区）、1956·星剧场等文化地标串联起来。

数字消费试点

利用盐城大数据产业园的资源，来推动智慧商圈的建设，并且进行 AR 导购、数字支付等新场景的试点。

2.交通与基础设施

轨交TOD开发

结合盐城市域铁路 S2 线的规划（该线途经建军路），推动地下空间的开发工作，同时进行站点综合体的建设盐城旅游总体规划，以此来提升通勤的效率。

·道路景观改造

实施“林荫大道”计划，将人行空间进行拓宽。增设口袋公园，以此来优化步行体验。

3.历史文化保护与活化

新四军纪念馆周边提升

扩建红色文化展示区，将宋曹故居、陆公祠等建军路沿线的文保单位进行联动，从而打造出红色旅游线路。

·在地文化IP开发

挖掘盐城“瓢城”古城墙遗址的元素，对其进行策划，举办文化节庆活动，以此来提升街区的辨识度。

4.居住与公共服务配套

老旧小区改造

2023 年开始对建军路沿线的 30 个老旧小区进行综合整治。其中包括加装电梯以及增建社区服务中心。还规划新建盐城市实验小学建军路分校，以导入教育资源；同时扩建亭湖区人民医院，以此吸引年轻家庭回流。

三、投资机遇与风险提示

机遇点：

江苏省城市更新基金对盐城有所倾斜，在盐城的改造项目能够享受税收方面的减免，同时还能获得容积率的奖励。

老城区人口密度较高，常住人口超过 40 万。其消费基础较为稳固盐城旅游总体规划，同时存在银发经济与青年潮流的需求。

文化赋能可以产生溢价，红色文旅与本土文化相融合，有可能促使周边地产的价值提升 10%到 15%。风险方面的因素有：

旧改项目涉及多方利益协调，所以开发周期较长。部分地块的拆迁进度存在不确定性。

城南新区的商业体量在扩张，盐南高新区的商业体量也在扩张，这会导致商业竞争加剧，从而有可能稀释建军路的客流。

运营面临挑战，文商旅项目需要专业团队进行长期的培育，在短期内其回报率可能会比较低。

四、未来展望

如果规划能够顺利落地，那么建军路有望在 3 到 5 年的时间内形成一种多维生态，这种生态包含红色文化体验、品质生活服务以及智慧商圈。并且，建军路有望借此成为盐城老城复兴的样板。

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