盐城楼市往事之：地王陨落后的狂热与深思

——剖析盐城地王背后房企集体“踩坑”的逻辑

背景：地王频现的狂热岁月

2020 年下半年到 2021 年上半年，盐城的土地市场状况很是特别。地价不断刷新新高，“地王”的名号频繁更换主人。绿城以 15782 元/㎡的楼面价拿下了江动厂地块，也就是晓风印月项目，这样一来就刷新了盐城的地价纪录。龙湖、碧桂园等知名的房地产企业也不吝惜花费大量金钱盐城企业排名，在城北、南海等地方争相进行布局。然而，在这场热闹的盛宴背后，危机却在暗暗涌动，多个项目陷入了销售不畅、滞销的困境。房企为何在风险重重的情形下仍对拿地感兴趣呢？经过回顾和分析，四大核心逻辑揭示了房企在盐城出现集体困惑的缘由。

一、市场的假象：流速虚幻与数据泡沫

当时江苏江北的楼市正处于牛市。盐城是苏北地区唯一入选长三角城市群的城市。房企将盐城看作是价值洼地。盐城长期在冰山上涨指数中排名前几名。

流量合作造假：

新晋房企为了能够迅速夺得土地，与本地的销售相互联手，虚报销售数据。通过这种方式，制造出了供不应求的虚假景象。与此同时，中介对二手房价格进行炒作，出现了“半小时涨价 30 万”这种离奇的行情。这样的情况使得拿地公司在集团层面难以分辨出哪些是真实的，哪些是虚假的。

需求提前透支：

2021 年盐城的购房需求在三到五年前就被提前消耗掉了。市民出现恐慌性购房行为之后，市场很快就变得疲软了。某地的“地王”开盘已经有四年了，仅仅售出了 19%。即便将价格降到 1.3 万/㎡，销量依然没有希望能够提升起来，这暴露出了虚假繁荣背后即将崩塌的事实。

二、定价的陷阱：授权虚高与地价炒作

房企对盐城市场的理解出现偏差，总部授权价格脱离实际：

总部定价欺骗：

有新晋的房企把总部所在城市的 3 万/㎡定价标准搬到了盐城。当时盐城老城核心区的实际价值只够支撑 1.5 万/㎡。地王楼盘的开盘价是 2.3 万/㎡，远远超过了周边二手房 1.4 万/㎡的价格。这使得目标客户流失到了南京等更高能级的城市。

地王联动炒作：

城北某网红盘将成交价虚报为 2 万+/㎡，以此引诱房企以高价竞拍相邻地块。这种行为推高了板块的预期。最终使得南海、城北等区域在集体定价时陷入了困境。

三、政策的漏洞：限价不摇号的致命诱惑

盐城土拍规则设计的缺陷加速了房企的激进决策：

无摇号机制：

盐城与其他设有限价+摇号“熔断”机制的城市不一样，盐城仅设置高限价且不实行摇号，这使得房企为了抢到土地而不惜成本。尤其有一些人给出地价暗示，这进一步助长了房企投诚的疯狂想法。绿城江动厂地块经过 210 轮竞价盐城企业排名，以溢价 68%的价格成交，而在同一时期，周边城市泰州、扬州等地的类似地块因为有摇号机制，避免了非理性溢价。

历史政策惯性：

盐城在 2009 年实施了限价政策，目的是抑制房价上涨。然而，到了 2021 年政策宽松期，却未及时对规则进行调整。这种情况间接助长了地价泡沫。

四、管理的失控：投资与运营的断裂

在高周转模式下，房企内部拿地激励机制埋下了隐患：

奖金驱动的拿地策略：

投资团队为获取短期奖金而盲目拿地，这与后期运营产生了脱节。绿城晓风印月在拿地之时，没有充分对地块的缺陷进行考虑，像周边环境老旧以及学区资源平庸等情况。而跟投机制使得员工期望着市场能够反弹，从而拒绝进行降价清盘的操作。

总部监管失效：

区域公司对地块价值进行了夸大，比如炒作先锋岛的规划前景。集团一直到楼盘开盘出现亏损后，才察觉到地价与市场是脱节的。碧桂园和绿城等企业都因为这样的情况而陷入了“拿地即亏损”的这种恶性循环之中。

案例复盘：绿城晓风印月的三重失误

拿地逻辑出现崩溃情况。地块周边的城市界面显得陈旧，学区资源也十分匮乏，这与它“高端改善”的定位有着严重的不相符之处。

开盘价比周边高 60%，定价偏离了市场。同时，盐城同期的房价已经大幅下降，比如缤纷亚洲从 3.5 万每平方米跌至 1 万每平方米。

操盘策略比较僵化。滞销之后没有能够及时进行降价。跟投机制对价格调整起到了阻碍作用。最终导致现房销售仍然难以被消化。

启示：地王时代的落幕与行业反思

盐城地王困局揭示了房企三大生存法则的失效：

敬畏区域市场：

品牌溢价需以区域认知为基础。绿城在盐城尚未建立起口碑，就推出了高端产品，所以其失败是在所难免的。

动态政策适应：

土拍规则需要引入房价地价联动机制，要避免出现“只限价不摇号”这种单一的调控方式。

投融资管理闭环：

打破投资与运营的割裂，建立以现金流为导向的拿地模式。

这场地王陨落的故事，是盐城的一个教训。同时，它也是国内三四线城市楼市泡沫的一个缩影。当潮水退去后，只有回归真实需求，并且重构价值逻辑，才能够避免重蹈覆辙。

文章来源:https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1744586145&ver=5929&signature=F0BQbJkseeC7D6LK0DuEg2gkk2UxvmxrOviXEm6JTQYNX3F41k0tCuLIJb4ubo0sRhxPjRueOgs-S1CdrNDg2gKboeBkmJ005pEDZ9twMsLIju66lJJLW7zGfeRqQy-Z&new=1