关于《东台市农村宅基地管理办法（征求意见稿）》的公示

依据中央、省以及盐城市农村宅基地管理的相关法律法规与政策制度，同时结合我市的实际情况，我局组织了有关部门拟定了《东台市农村宅基地管理办法（征求意见稿）》（该办法可在附件中查看）。为了能够广泛地征求社会公众的意见，现在对其进行公示，公示的时间期限为 10 天。一些有关的单位和公众可以通过以下这些途径和方式来提出反馈意见：

1.电子邮箱：

dtxczlb@163.com。

2.通信地址：东台市广场路6号东台市农业农村局1509室。

意见反馈截止时间为2025年3月16日。

附件：《东台市农村宅基地管理办法（征求意见稿）》

东台市农业农村局

2025年3月7日

附件

东台市农村宅基地管理办法

（征求意见稿）

第一章 总 则

为加强我市农村宅基地管理，规范农村村民建房行为，保护耕地，促进土地节约集约利用。依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《江苏省土地管理条例》《江苏省农业农村厅 江苏省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》等法律法规和政策规定，结合我市实际情况，制定本办法。

本办法适用于这些区域内的农村宅基地管理。

农村宅基地（以下简称宅基地），本办法所称的就是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地。它包含住房、附属用房和庭院等用地。同时，不包含与宅基地相连的农业生产性用地以及农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。农村村民指的是本集体经济组织范围内的农村集体经济组织成员。

第三条 各镇人民政府负责本辖区内宅基地审批和日常监管工作。镇人民政府构建了农民建房统一管理机制。抽调了农村部门、生态环境和建设部门、自然资源部门的人员，组建了农民建房管理办公室（简称农房办）。该办公室积极承担起宅基地用地审查的职责，开展乡村建设规划许可工作，审定农房建设设计方案，对农房建设进行监管。同时指导村级组织实行民主管理，推行一个窗口统一受理业务，让多部门联动运行。还建立了宅基地和农房联审联办制度，为农民群众提供便捷且高效的服务，并且会及时将审批结果上报给市农业农村局、市自然资源和规划局等部门进行备案。农房办由镇分管建设和生态环境部门负责同志分管。

市农业农村局要建立并健全一系列管理制度，包括宅基地的分配、使用、流转以及违法用地的查处等。同时，要完善宅基地的用地标准，对宅基地的合理布局进行指导，并且推动闲置宅基地和闲置农房的利用。此外，还需组织开展农村宅基地现状以及需求情况的统计调查工作，每年定期把农民建房新增建设用地的需求通报给市自然资源和规划局。并且，要参与编制国土空间规划（村庄规划）。农业农村局政改科要增设 1 名副科长，此副科长负责农村宅基地管理工作；还要增设宅基地执法中队，该中队设置 1 名中队长和 1 名副中队长，并且配备 1 辆执法车辆。

市自然资源和规划局承担多项工作，包括国土空间规划、土地利用计划、乡村规划许可以及房地一体登记等。它指导镇村编制村庄规划，在国土空间规划层面，对宅基地用地规模和布局进行统筹安排，以满足农村村民合理的住宅用地需求，并且依法办理农用地转用审批以及规划许可等相关手续。

市公安部门、住建部门、交通部门、水务部门、财政部门、供电部门等有关主管部门需加强配合与协调，强化信息的共享与互通，各自履行自身职责，共同把宅基地管理的相关工作做好。

第四条 农村宅基地管理应遵循以下原则：

农村村民建设住宅需符合依法批准的国土空间规划，包括镇村布局规划和村庄规划，且不得占用基本农田；若涉及占用农用地，就应当依法先办理农用地转用审批手续。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地，也严禁违规搞合资建房。

农村村民一户仅能拥有一处宅基地。在城市郊区以及人均耕地不足一亩的地区，每户宅基地的面积不超过 135 平方米；而在人均耕地超过一亩的地区，每户宅基地的面积不超过 200 平方米。农村村民需按照批准的面积和建房标准来建设住宅，同时禁止未经批准就先建设以及超面积占用农村宅基地的行为。经批准易地建造住宅的，要按照“拆旧建新”的要求，并且把原宅基地归还给村集体。农村村民在出卖、出租、赠与住宅之后，就不可以再申请宅基地了。凡是农村村民进行新建、迁建、扩建和重建住宅的，都应该依法去办理用地审批手续。

依法对农民的合法权益进行保护。将农村股份经济合作社成员资格认定、农村宅基地使用权确权登记以及农房利用现状调查成果相结合，依法去保护农村村民的宅基地资格权以及房屋财产权，不能违背农民的意愿而强制流转农村宅基地，也不能强迫农民“上楼”，不可以违法收回农户合法获得的农村宅基地，不能把退出宅基地当作农村村民进城入镇的条件。在规划撤并的村庄范围内，除了进行危房改造之外，要停止对新建住宅、重建住宅、改建住宅进行审批。如果涉及到重点工程项目的拆迁安置，那么原则上要统一进行安置。

引导农村村民自愿前往新型农村社区安置居住。鼓励进城落户的农村村民按照法律规定，在自愿的基础上，有偿退出宅基地。只要征得集体经济组织的同意，农村村民就能够向符合宅基地分配条件的本集体经济组织成员转让宅基地，并且所转让的宅基地必须是该户唯一的宅基地。规范对农村闲置宅基地和住宅的盘活利用行为，要保证是依法取得的，并且权属要清晰，同时不能留下后遗症。

第二章 规划与计划

科学编制村庄规划。首先要坚持规划先行，将市域视为一盘棋，统筹好基础设施、农村公益事业以及生态和生产生活用地的需求，以此推动镇村层面的村庄规划编制工作。要研判农村人口的数量以及发展趋势东台，还有宅基地的现状和使用标准等情况，合理规划农村居民点的布局以及宅基地的用地规模，对宅基地的选址和用地规模方案进行优化，以满足合理的宅基地需求。

第六条强调坚持节约集约利用。要引导农村村民按照规划并且有计划地向中心村和农村居民点进行集中。新建住宅应当把原有的宅基地和村内空闲地充分利用起来。对于城镇开发边界外的村庄，可以通过优先安排新增建设用地计划指标，以及进行村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，来增加宅基地空间，从而满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。

保障农民住宅建设有合理的用地。农村宅基地占用新增建设用地需纳入年度计划之中，市自然资源和规划局在对年度新增建设用地计划进行分配和使用时，要把农村宅基地计划一并加以统筹安排。并且，在开展城乡建设用地增减挂钩项目的过程中，建新地块必须优先满足拆迁安置的农村宅基地用地方面的需求。

第三章 申请和审批

第八条 有下列情形之一的，可以申请宅基地：

多子女家庭户，若因结婚等缘由确实需要建房分户，且原宅基地面积低于分户标准，那么便可分居立户，同时分户后父母身边必须要有一个子女。

（二）因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；

符合政策规定，迁入村集体并落户为正式成员，同时在原籍没有宅基地的；

因公共设施和公益事业建设，原有宅基地被占用了。

（五）其他符合法律、法规和政策规定的情形。

第九条 申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

（一）宅基地选址不符合国土空间规划和村庄规划的；

（二）占用永久基本农田的；

（三）申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；

（四）将原有住房出租、出卖、赠与、或者改作生产经营用途的；

（五）房屋征收宅基地已经进行货币化安置的；

原有宅基地面积已经达到两户及两户以上宅基地面积的标准，现在有要求分户的情况；

结婚后女方嫁出或者男方入赘，其户口未从原家庭迁出。然而，夫妻双方当中已经有一方在某一处享有宅基地了（需明确夫妻双方只能在一处享有宅基地）。

（八）其他不符合法律、法规和政策规定的情形。

6. 擅自改变住宅用途的。

1、原住宅已被列入征地范围的；

2、原住宅不符合国土空间规划的；

原住宅属于文物保护单位；原住宅属于省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留建筑风貌的。

4、法律、法规规定的其他情形。

第十一条 农村宅基地申请程序

符合宅基地申请条件的农村村民，需要进行申请。他们应填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，并且签署《农村宅基地使用承诺书》，同时提交相关申请要件。以户为单位，向所在村民小组提出宅基地和建房的书面申请。

村民小组收到申请后，需在 10 个工作日内提交村民小组会议讨论。同时，要将申请理由、宅基地分配方案（包含拟用地位置和面积）以及建房（规划许可）方案（包含拟建房层高和面积）等情况在本小组范围内进行公示，且公示时间不得少于 5 个工作日。有异议的进行公示时，由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）展开调查。若经调查异议成立，就撤销或修改宅基地分配方案和建房（规划许可）方案，然后再次予以公示；倘若公示没有异议或者异议不成立东台，村民小组就把农户申请、村民小组会议记录等材料交给村民委员会（以下简称村级组织）进行审查。

村级组织需在收到材料后的 5 个工作日内完成审查。审查的重点包括提交的材料是否真实有效，拟用地建房是否符合村庄规划（若未编制村庄规划，则审查是否符合镇国土空间规划中明确的村国土空间用途管制规则和建设管控要求），以及是否征求了拟用地建房相邻权利人的意见等。

审查通过后，村级组织需在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，然后将该申请表与申请人提交的其他相关材料一起报送镇人民政府。如果没有分设村民小组，或者宅基地和建房申请等事项已经统一由村级组织办理，那么农户就直接向村级组织提出申请。申请经村民代表会议讨论通过后，在本村范围内进行公示。公示完成后，由村级组织签署意见，再报送镇人民政府。在原宅基地拆旧重建的情况，按照新申请农村宅基地的程序来办理。

镇人民政府受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，会组织镇农村部门、自然资源部门、建设部门以及生态环境部门进行现场勘查。接着填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。然后，会在 10 个工作日之内完成部门联合审核工作，或者在镇月联审日完成。并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源、建设和生态环境部门负责对建房用地进行审查，看其是否符合国土空间规划（村庄规划）以及用途管制要求。若涉及占用农用地，就应当先办理农用地转用审批手续。当使用原有宅基地进行农村村民住宅建设时，只要符合国土空间规划及有关规定，就按照权限和相关规定办理规划许可。同时，对于涉及林业、水利、电力、公安等部门的情况，要及时征求这些部门的意见。

镇人民政府进行审批。镇人民政府依据各部门联审所得的结果，对农民的宅基地申请予以审批。不涉及农用地转用，经审核认定符合申请条件且报送材料完备的，自联审通过之日起，3 个工作日内申报《乡村建设规划许可证》；市自然资源和规划局接到镇申报的《乡村建设规划许可证》后，7 个工作日内审批完结；《乡村建设规划许可证》审批完成后，镇人民政府在 3 个工作日内审批发放《农村宅基地批准书》。镇人民政府需建立宅基地建房审批管理台账，村级组织也要建立。要将有关资料归档留存。之后的 5 个工作日内，需把审批情况书面报给市农业农村局以及自然资源和规划局等部门进行备案。经联审不符合宅基地申请条件的，镇人民政府需在 3 个工作日内依法答复申请人，同时说明理由；若属于报送材料不完备的情况，应在 3 个工作日内一次性告知申请人需要补充的材料以及相关要求。镇受理农户宅基地和建房（规划许可）申请后，到《农村宅基地批准书》审批发放，应在 45 日内完成。

镇政府需加强对宅基地申请、审批、使用等各环节的全程监管。要严格执行村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度。同时，要落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建设过程巡查到场、住宅建成后核查到场“四到场”要求。农户建房完工后，镇政府会组织有关部门进行验收。验收时会实地检查农户是否按照批准的面积以及四至等要求来使用宅基地，是否按照批准的面积和规划要求建设住房，是否履行了拆除旧房且将原宅基地交还集体等承诺。之后会出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。农户凭借《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，向电力部门申请接电，同时向供水等部门申请接水。

第四章 信息化管理

市农业农村局建立健全农村宅基地管理台账。

市农业农村局推进了违法用地查处工作的信息化管理。

第五章 日常监管

镇人民政府按照“谁审批、谁管理”的原则负责辖区内农村宅基地管理工作。镇政府的主要负责同志是第一责任人，分管同志是直接责任人。镇区和村（居）要建立并完善农村用地建房动态巡查制度，以便能够及时发现和处置各类涉及宅基地使用和建房规划的违法违规行为。

及时受理群众的举报。要对外公布宅基地违法举报电话，让受理举报的渠道保持畅通。对于农民未经审批违规建房的举报信息，应立刻组织自然资源、建设和生态、农村、公安、司法等部门到现场进行查证，并且及时予以制止。

镇区承担农村宅基地管理的责任，要履行农村宅基地的直接管理职责。村级组织需负责宅基地违法用地的日常巡查工作，要进行情况报告，还要进行现场劝阻等相关事宜。

镇区组织了自然资源部门、建设和生态环境部门、农村等部门，成立了专门的巡查队伍，开展农村宅基地的巡查监管工作，并且将此巡查工作常态化进行。重点巡查以下情况：未批先建的；批少占多的；批东建西的；采取欺骗手段骗取批准的；不符合村庄规划的；擅自变更房屋用途的；占用审批宅基地以外土地的；异址新建未按承诺时间拆除旧房的；违反农村自建房建筑位置、面积、层数、层高标准和规范要求的；其他违反农村宅基地和农村自建房政策法规的问题。镇区每月开展全面巡查的次数至少为 1 次。对于重点区域，会结合全面巡查进行重点巡查。一旦发现农民违规建房的情况，要立刻进行劝阻。如果农民不听从劝阻，就需要加强执法力度，及时下达停建通知书，并查封施工现场，这样做是为了避免违法后果进一步扩大。

协管员的主要职责包括：

1、负责本村农村宅基地法律法规制度宣传；

协助本村村民进行报建申请。负责对村民宅基地建房申请资格进行初步审查。协助村民准备各项相关材料。收集并整理这些材料后进行归档。最后将材料代办上交。

协助镇自然资源部门进行现场勘查、开工查验等环节的把关审查；协助镇建设和生态部门进行现场勘查、开工查验等环节的把关审查；协助镇农村部门进行现场勘查、开工查验等环节的把关审查；协助镇自然资源部门进行过程监督、实地验收等环节的把关审查；协助镇建设和生态部门进行过程监督、实地验收等环节的把关审查；协助镇农村部门进行过程监督、实地验收等环节的把关审查。

负责对本村进行违法建设的日常巡查工作。要能够及时察觉到违法行为的发生，并且在第一时间予以制止并进行报告。每周最少要开展 2 次动态巡查行动。同时，要建立起完备且健全的巡查台账。

负责本村宅基地建房方面的纠纷调处工作，也负责矛盾的调处工作。努力做到在村里就能解决小事，在镇里也能解决大事，避免矛盾激化。

6、负责上级交办的其它工作。

市自然资源和规划局以及农业农村局会依法对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。并且，市农业农村局把查处违法使用宅基地行为纳入到了农业行政综合执法的范围之中。

买卖或通过其他形式非法转让土地的，市自然资源和规划局会没收违法所得；若违反土地利用总体规划而擅自将农用地改成建设用地，需限期拆除在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施，让土地恢复原状，要是符合土地利用总体规划，就没收在非法转让土地上新建的建筑物和其他设施；还可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（土地管理法第七十四条）

农村村民若未经批准，或者采用欺骗手段骗取批准，进而违法占用宅基地来建设住宅，那么就由市农业农村局依据有关规定进行查处。倘若农民非法占用耕地建房，就由市自然资源和规划局牵头，同时市农业农村局予以配合进行查处。（土地管理法第七十八条）

土地卫片执法发现农民有违法违规建房的情况，在乡、村规划区内，如果未依法取得乡村建设规划许可证，或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设，那么镇人民政府就会责令其停止建设，并限期改正。（城乡规划法第六十五条）

第六章 历史遗留问题处置

农村宅基地历史遗留问题指的是在 2020 年 1 月 1 日第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》实施之前，由于历史原因而出现的超标准占用宅基地的情况，还有“一户多宅”的情况，以及违法占地建房的情况，同时也包括非（本）集体经济组织成员通过继承房屋或者其他方式占有和使用宅基地等问题。

2020 年 1 月 1 日第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》开始实施。在此之后，对于那些属于续建或者新建的非法占地建房行为，一律按照现行的法律政策来进行处理。

农村居民一户一宅占用集体建设用地面积有规定标准，不得超过我市规定的标准。若超出部分，需按无偿退出或有偿使用的方式进行处理。而有偿使用的标准由村集体经济组织通过民主议事程序来商定。

非集体经济组织成员若因依法继承而占用宅基地，在房屋所有权存续期间可无偿使用。若超过规定面积，超出部分需收取有偿使用费，且收取标准由村集体经济组织通过民主议事程序来商定。

对不具备宅基地资格权的人员，他们通过租地、买地、占地等非法途径所建的房屋，在历史上又未能及时被查处的，这种房屋按无偿退出进行处理。

原为本集体经济组织成员，在农转非之后依然在原宅基地进行生产生活，同时拥有家庭承包责任田，并且符合“一户一宅”的条件，那么在房屋所有权存续期间可以无偿使用。如果超过规定面积，超出部分则需要收取有偿使用费，缴纳标准按照本村村民超占收费标准来计费。

第二十一条规定，对于其他非本集体经济组织成员的占用问题，其处理需依据相关法律法规政策的有关规定来执行。

第七章 闲置宅基地和住宅盘活利用

开展建设用地减量化工作，对于自愿退出的农民宅基地进行奖补，对于闲置空关房进行奖补，对于一户多宅应拆未拆的建筑物进行奖补，对于大田散户进行奖补。

引导农户进城入镇。如果农户符合“一户一宅”政策，并且在东台市范围内购买了商品住宅且该住宅已交付使用，同时拆除了原有住房，有偿自愿退出宅基地，并且未享受新宅基地，那么就会给予这些农户补助。

第二十四条鼓励农户中“一户多宅”的情况，农户自愿退出闲置宅基地，闲置宅基地会被重新安排或集中利用；同时鼓励农户把闲置的农村住宅转让给符合“一户一宅”条件的集体经济组织成员。

第二十五条，支持村集体经济组织的成员以及返乡人员等，利用自身拥有的和闲置的住宅，去发展合适的乡村产业项目。村级组织如果有一定的经济实力，应当对闲置的宅基地和闲置住宅进行统一的盘活利用。同时，要引导有实力、有意愿且有责任的企业参与进来，以此带动当地的产业发展以及农民的就业创业。

第八章 附则

第二十六条 法律法规另有规定的，按照法律法规规定执行。

第二十七条 本办法自发布之日起实施，有效期5年。

市农业农村局和自然资源和规划局负责对本办法进行解释。

监制丨小东 编审丨小鹿

主编丨小飞 编辑丨小杨

文章来源:https://www.toutiao.com/article/7479115155729695270/?