来源丨商业地产观察

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图片来源丨项目官方

好的商业并非仅仅是简单的空间堆砌，而是一场涉及“人、货、场”的深度较量。在存量时代，空间是有限的，而需求却是无限的，那么怎样在这场零和的游戏中获得胜利呢？答案就是“向新”，也就是通过持续地让品牌组合和消费体验焕发出新的活力，使商业空间始终拥有生命力。

在激烈的市场环境之下，那些擅长“向新”的商业玩家，他们总是能够凭借敏锐的策略以及精准的调整，将消费者的目光牢牢地抓住。

金鹰商贸是城市生活方式的引领者，它见证了中国商业地产的多次革新。在每一次转型中，它都能精准应变。金鹰商贸深耕国内商业已有 33 年，从时尚百货发展到全生活中心。它始终以具有前瞻性的眼光去洞察市场的变化，持续对品牌组合与消费场景进行优化，成功为城市商业注入了新的活力。

过去一年间，金鹰商贸将首进品牌和升级迭代作为核心策略。通过业态规划的适配，以高热度、高契合度、高消费性为选取标准，突出了自身的差异化竞争优势。并且以强关联性进行业态品牌组合，持续对在营期项目的品牌进行调整与优化，为行业探索品牌焕新路径提供了丰富样本。

数据表明，全年调整的品牌数量超过 1800 个，调整的面积接近 24 万㎡，焕新的幅度在行业中是非常突出的。这既使各门店的品牌力和商品力持续得到稳固并且有所提升，又通过差异化和精准化的策略提升了消费者的体验以及商户的经营效益。多个项目因为客流和销售有显著的增长，为这种调整提供了令人瞩目的证明。

成绩之外，赢商网以五个关键词作为引导，试图对金鹰商贸 2024 年的品牌调整思路进行复盘，为行业在“量减质升”的时代探索品牌焕新提供更多的启发。

01

发力首店经济

增强独有效应

在商业环境里，存量竞争正日益加剧。“首店经济”已经成为衡量商业项目吸引力的重要指标之一。金鹰商贸深深懂得“独有就意味着稀缺”的品牌效应。它大力引入首店品牌，以此持续巩固自己在各地商圈的标杆地位，还通过差异化的品牌矩阵来推动消费升级。

2024 年，南京金鹰新街口店引进了很多高能级品牌。其中有时尚珠宝【MONOLOGUE】，还有高端香氛【闻献】。名品女装有【OLIVER GRANT】，安踏黑标店是【安踏作品集】。匠心奶茶是【拾柴手作】，宝藏烘焙是【热气饼店】等，一共 12 家是南京首店。同时，凭借其城市核心商圈标杆商业的优势，吸引了 ITO 等江苏首店入驻，也有 Hush Puppies 家庭旗舰店等。还有 LA REPETE、爱在西元前等江苏首店，以及 ACTE NATION、WAWOKAKA 华东首店和 TWRC、WAGAS LAB 全国首店的进驻。这些首店品牌夯实了项目在城市中的引领地位。

徐州金鹰彭城广场店凭借“首店收割机”的形象，成为众多品牌进驻苏北市场的首选。2024 年，该店引入了 WILSON 等 13 家苏北首进品牌，其中包括 GOODSLOVE、BOOMCOMIC、漫库、窗苔。与此同时，可隆品牌焕新升级为全国最高等级形象店，雅诗兰黛品牌也焕新升级为全国最高等级形象店，珂莱蒂尔品牌同样焕新升级为全国最高等级形象店，依恋品牌也焕新升级为全国最高等级形象店。这些品牌的焕新升级为中高端消费者带来了更优质的购物体验……首店效应不仅巩固了项目在当地的商业龙头地位，还持续推动了区域消费的优化升级。

2024 年，盐城金鹰建军路店在首店招引方面发力，同时对原有品牌进行提档升级。它引进了周大福荟馆、F426、BONELESS、蕉下、米村拌饭、KUMO KUMO 等 25 家首店品牌。并且，将场内的玛丝菲尔、雅莹、斐乐、潮宏基、浪琴等 56 个原有品牌焕新升级为最新形象店或品牌旗舰店。此外，项目把品牌调整的重心置于增强独有性品牌的“寡头效应”方面。凭借 68 家城市独有品牌所具备的稀缺资源，与周边项目展开差异化竞争，从而助力门店销售业绩得以提升。

金鹰商贸凭借持续更新的高品质首店品牌盐城金鹰美食，一方面为消费者带来全新的购物体验，另一方面使旗下各项目成为区域消费升级的动力源泉。首店所产生的效应让金鹰构建起项目经营的品牌防护壁垒，提升了项目的可持续吸引力以及差异化竞争能力，对其稳定发展起到了有力的保障和推动作用。

02

夯实优势业态

实现集群效应

金鹰商贸在首店经济的推动下，凭借自身丰富的运营经验，以优势业态为核心进行发力，从而构建起了强大的业态集群，达成了项目竞争力的纵向突破。它聚焦于高化、服装、珠宝、餐饮、生活方式类等重要领域，各个项目通过精准招调以及升级焕新，持续对业态矩阵进行优化，全面提升了消费体验。

成为了区域美妆地标。

南京金鹰世界调整了品类结构，对男女装和运动装矩阵进行了强化。通过一系列主动招调和精准汰换的举措，新引入了迪桑特旗舰店、歌力思、艾诺丝雅诗、西町村屋、HALTI、狼爪、上下衣品、静界男装等服装品牌。这些品牌具有高品质、高热度的特点，能够精准匹配市场需求，从而为项目定位提供了强劲的支撑。

南京江宁金鹰购物中心依据市场需求与自身优势，一方面进行招新，另一方面进行重装，双管齐下。以黄金珠宝作为核心突破点，使得品牌数量从 16 家增加到 26 家，从而打造出江宁最强的珠宝阵容。该项目还持续开展宣传推广等活动，包括异业合作以及企业团购等帮扶活动，促使项目黄金珠宝品类的销售整体上涨了 20%以上，展现出了极为非凡的市场竞争力。

扬州金鹰江都店以餐饮作为切入口。它持续引入了好利来、达美乐、妍图、周大厨、像素研食、隐泉、王春春鸡汤饭、池奈 PRO、乔杉杉生烫牛肉米线、BONJOUR 本就等一批首店品牌。这些首店品牌与项目原有的海底捞、豆库、小菜园、绿茶、西贝、七欣天、滋奇火锅、芝小官等“长虹”门店进行联动。通过这样的联动，打造出了“品类全、品质优、体验佳”的餐饮矩阵。该餐饮矩阵成为了扬州美食爱好者的必打卡之地。

笔者认为，金鹰商贸持续强化了优势业态。这种强化精准地契合了消费者的需求。同时，也为旗下项目构建了更鲜明的品牌认知和差异化定位。金鹰商贸通过纵向深耕以及矩阵化布局，在市场竞争中占据了更多的主动权。这为企业的长效发展注入了澎湃的动力。并且也为区域消费升级提供了标杆样本。

03

重组品类生态

提升定位格调

在体验经济时代，商业空间的核心价值不再仅仅是单纯的消费行为。购物已成为一种社交方式，也是生活态度的表达。为迎合此趋势，金鹰商贸努力通过品类生态的重组，把更多体验业态、轻餐饮以及生活服务融入项目布局，营造出高品质且多维度的生活场景，从而全面提升商场的社交属性与格调。

南京金鹰世界在各楼层进行穿插布局，引入了春山、滨寿司、吕氏疙瘩汤、馋猫岛、乡村基、米村拌饭等高人气餐饮品牌。同时，还搭配了汇武功、九号卡丁车、星聚会等互动体验业态。这样就打造出了更丰富的业态组合。多样化的品牌矩阵提升了商场各楼层的可逛性，增强了其吸引力，让消费者能够从购物直接过渡到休闲娱乐，实现一站式体验，进一步完善了消费闭环。

从而丰富了项目的层次感。这一调整推动了项目由传统百货向现代购物中心进行转型升级。

金鹰商贸各门店被赢商网观察到，它们通过进行精细化的品类调整，在不同楼层融入了更多休闲餐饮、配套零售以及生活服务类业态，这样做既拓展了消费者的消费体验，又打造出了开放性强且格调十足的社交空间。项目通过对空间和品牌进行优化升级，整体焕发出了一种松弛的氛围，同时还具备高品质。这为消费者带来了更丰富的生活方式选择，也进一步强化了金鹰商贸在市场中的竞争力，使其具有差异化。

04

链接城市青年

培育创新业态

Z 世代消费者开始崛起，这给商业增长带来了全新的机遇。年轻群体有着多元化的需求，这些需求成为撬动市场的关键动力。金鹰商贸迅速察觉到年轻消费者对二次元文化和圈层经济的喜爱，通过对创新业态进行布局以及开展活动运营，一直致力于打造能够吸引年轻客群的“吸客磁场”，为商业增添了持续不断的活力。

徐州金鹰彭城广场店精准地聚焦于城市的年轻客群盐城金鹰美食，把首店经济与焕新体验进行了深度的结合。它着重引进了三月兽、GOODSLOVE、漫库、BOOMCOMIC、IPSTAR 等这些在苏北和徐州首次进入的二次元头部品牌。凭借着充满活力且热情的品牌矩阵内容，为年轻消费者提供了一个能够表达个性以及释放热爱的全新空间。从而使它成为了徐州二次元文化的新地标，也为零售市场注入了强劲的创新活力。

扬州金鹰江都店紧扣圈层经济的热点，以猫咖、潮流生活等年轻人喜爱的业态为核心，构建了多维度的游逛场景以及情感消费场景。无论是想要放松休闲，还是进行趣味打卡，这些业态都成功地满足了年轻群体的多元需求，充分展现出了该项目强劲的内生动力以及成长潜力。

南京江宁金鹰购物中心引进了阿米望、织趣、RUA FRIENDS、PlayStation 等这些具有情绪价值且极具个性的首店品牌，同时还搭配了王和李海鲜大排档、窗苔、蒂娜朵拉、米糯糯等具有强社交属性的餐饮首店，以此来打造年轻人的饮食社交新聚场，进而解锁 Chill 生活的松弛感。

05

改造空间场景

优化游逛体验

场景进行优化以及空间进行优化，这是提升商业体验的关键。金鹰商贸一方面精细化地重塑场景，另一方面深度改造动线，从而将游逛体验推向新的高度。同时，它还结合品牌进行提档升级，让消费者在每一处空间都能察觉到项目的精心设计以及品质的升级。

南通金鹰中心店对场内空间进行了改造升级。重点是对三楼儿童区域进行全面翻新。从空间设计方面，到业态布局方面，都以亲子家庭的实际需求作为核心。

在改造过程中，项目把顶部天花和包柱造型给取消了。地面被更换成了纯色地砖，使得整个空间变得明亮通透。同时，高柜被取消了，这样减少了视觉上的阻隔。并且，动线布局也进行了调整，提升了区域的开阔感和连贯性。此外，在儿童零售区还穿插融入了儿童游乐和轻食业态，为亲子家庭提供了更多元化的消费选择，从而打造出了既有趣味又实用的理想场景。

这些精心设计的改造，赋予了空间明快舒适的氛围，同时也优化了消费者的游逛体验。明亮通透的视觉效果让人们倍感轻松，合理丰富的功能布局大大提升了场景的实用性与互动性。

金鹰商贸通过对每一处空间进行匠心设计，持续为项目增添新鲜感和生命力。在持续变化的商业竞争里，这种对空间与体验的深度改造，成为它稳固市场地位以及赢得消费者喜爱的重要因素。

文章来源:https://www.toutiao.com/article/7463104004714480154/?